Oordelen

Een makelaar maakt verboden indirect onderscheid op grond van nationaliteit door huurwoningen uitsluitend aan te bieden aan ‘expats’

Oordeelnummer 2010-8
21-01-2010
Nationaliteit

Volledig oordeel

Oordeel

2010-8

Datum: 21 januari 2010

Dossiernummer: 2009-0226

 

op het verzoekschrift van 7 mei 2009 van

. . . .

gevestigd en kantoorhoudend te . . . ., verzoekster

vertegenwoordigd door . . . ., voorzitter, en . . . ., lid

tegen

. . . .

gevestigd en kantoorhoudend te . . . ., verweerster

vertegenwoordigd door . . . ., vennoot

bijgestaan door mr. H.C. Bollekamp, advocaat

 

1 Procesverloop

1.1 Bij het voornoemde verzoekschrift heeft verzoekster de Commissie Gelijke Behandeling, hierna: de Commissie, gevraagd te onderzoeken of verweerster onderscheid heeft gemaakt op grond van nationaliteit.

1.2 Verzoekster heeft de Commissie desgevraagd aanvullende informatie toegestuurd.

1.3 Verweerster heeft schriftelijk verweer gevoerd. Verzoekster heeft hierop schriftelijk gereageerd.

1.4 De Commissie heeft partijen gehoord ter zitting van 9 oktober 2009 en partijen in de gelegenheid gesteld hun standpunten mondeling toe te lichten.

2 Feiten

2.1 Verzoekster, een huurdersvereniging, heeft voor zover relevant het volgende bepaald in haar statuten.

Artikel 2, eerste lid: De vereniging heeft ten doel het in en buiten rechte behartigen van de rechten en belangen van huurders en zijn of haar vaste medebewoners en onderhuurders van woningen in het werkgebied van de vereniging, inzake woningen en de woonomgeving. De vereniging heeft ten doel het bevorderen van het in standhouden van de voorraad van betaalbare huurwoningen in het werkgebied van de vereniging.

Artikel 1, derde lid: Het werkgebied van de vereniging is het grondgebied van de gemeente . . . . in het algemeen en dat van het stadsdeel . . . .-Centrum in het bijzonder.

Artikel 4: Leden van de vereniging kunnen zijn natuurlijke personen, te weten huurders en andere bewoners van huurwoningen, die de leeftijd van achttien jaar hebben bereikt, en organisaties van de hierboven bedoelde huurders en bewoners van huurwoningen, ongeacht rechtsvorm, die soortgelijke of aanverwante doelstellingen hebben als die van verzoekster.

2.2 Verzoekster heeft 680 leden. Al deze leden hebben hun vaste woon- en/of verblijfplaats in de gemeente . . . ., waarvan 672 binnen de grenzen van het stadsdeel Centrum.

2.3 Verweerster is een makelaarskantoor en beheerder van onroerende zaken binnen de . . . . vastgoedmarkt.

2.4 Verweerster bood (in ieder geval op) op 7 mei 2009 en op 1 juli 2009 op haar website twee huurwoningen aan gelegen in . . . .-Centrum, waarbij stond vermeld

‘for expats only’. De Commissie heeft ambtshalve geconstateerd dat op 5 augustus 2009 de betreffende woningen nog te huur werden aangeboden maar dat de toevoeging

‘for expats only’ niet meer was vermeld.

2.5 In het online Van Dale woordenboek is als betekenis van expat vermeld: ‘iemand die voor zijn werk tijdelijk in het buitenland woont’.

3 Beoordeling van het verzoek

3.1 Ter beoordeling ligt de vraag voor of verweerster verboden onderscheid heeft gemaakt op grond van nationaliteit door huurwoningen aan te bieden ‘for expats only’.

Ontvankelijkheid van het verzoek

3.2 Ingevolge artikel 12, tweede lid, onderdeel e, van de Algemene wet gelijke behandeling (AWGB) kan een verzoek worden ingediend door een vereniging of stichting die conform haar statutaire doelstellingen de belangen behartigt van diegenen in wier bescherming de gelijkebehandelingswetgeving beoogt te voorzien.

3.3 De Commissie legt artikel 12 AWGB, vanwege het beschermingskarakter van deze wet, ruim uit (zie onder meer: CGB 13 maart 2008, 2008-25 en CGB 29 december 2006,

2006-259).

3.4 Verzoekster stelt zich, blijkens haar statuten, ten doel om in en buiten rechte de rechten en belangen te behartigen van haar leden in de gemeente . . . . en in het bijzonder stadsdeel Centrum, inzake woningen en de woonomgeving. Tevens stelt verzoekster zich ten doel om de voorraad van betaalbare huurwoningen in de gemeente . . . . en in het bijzonder stadsdeel Centrum te bevorderen en in stand te houden. Verzoekster heeft overtuigend gesteld dat haar leden, althans het overgrote deel ervan, geen expats zijn en derhalve niet in aanmerking komen voor de betreffende woningen in . . . .-Centrum die door verweerster worden aangeboden.

3.5 De Commissie stelt vast dat onder verzoeksters statutaire doelstelling mede kan worden begrepen het behartigen van het belang dat haar leden hebben om als huurder niet te worden gediscrimineerd op grond van hun nationaliteit. Verzoekster kan daarom worden aangemerkt als rechtspersoon als bedoeld in artikel 12, tweede lid, onderdeel e, AWGB. Daarmee is verzoekster ontvankelijk in haar verzoek.

Wettelijk kader

3.6 Artikel 7, eerste lid, AWGB verbiedt, in samenhang met artikel 1 AWGB, onderscheid op grond van nationaliteit bij het aanbieden van en het verlenen van toegang tot goederen of diensten en bij het sluiten, uitvoeren of beëindigen van overeenkomsten ter zake, indien dit geschiedt in de uitoefening van onder meer een beroep of bedrijf. Het begrip nationaliteit in de AWGB dient te worden begrepen als nationaliteit in staatkundige zin, onafhankelijk van de feitelijke woon- of verblijfplaats (Handelingen I, 22 014, p. 1086).

3.7 Verweerster biedt, voor zover in deze zaak relevant is, als makelaar de betreffende huurwoningen aan en sluit (huur)overeenkomsten terzake, voert de overeenkomsten uit en beëindigt deze. Onbetwist is dat verweerster handelt in de uitoefening van een bedrijf. Het handelen van verweerster valt derhalve onder de reikwijdte van artikel 7 AWGB. Verweerster is bij haar handelen ten aanzien van deze woningen dan ook gehouden aan het verbod van onderscheid op grond van nationaliteit.

Criterium ‘for expats only’ direct of indirect onderscheidmakend?

3.8 Vast staat dat verweerster in ieder geval in de periode mei en juni 2009 twee huurwoningen te huur aanbood aan ‘expats only’. Verweerster heeft aangedragen dat zij een woning, onder toepassing van het criterium expat, aan een Nederlandse man (ten behoeve van zijn dochter) heeft verhuurd. De Commissie overweegt dat het niet is uitgesloten dat Nederlanders, die in beginsel hun vaste woon- en verblijfplaats buiten Nederland hebben, als expat zouden kunnen worden aangemerkt en de betreffende woning kunnen huren. Op grond hiervan oordeelt de Commissie dat het criterium expat niet direct onderscheidmakend is naar nationaliteit.

3.9 In CGB 19 januari 2006, 2006-11, verhuurde een makelaar alleen aan ‘buitenlandse werknemers’. In tegenstelling tot de onderhavige zaak was in die zaak dan ook wel sprake van direct onderscheid naar nationaliteit.

3.10 Vervolgens rijst de vraag of het aanbieden van woningen alleen aan expats indirect onderscheidmakend is naar nationaliteit. Dat is het geval wanneer een ogenschijnlijk neutrale bepaling, maatstaf of handelwijze tot gevolg heeft dat personen in verband met hun nationaliteit in het bijzonder worden getroffen. De groep expats in Nederland bestaat overwegend uit personen met een niet-Nederlandse nationaliteit. Dat is inherent aan de definitie van expat, ‘iemand die voor zijn werk tijdelijk in het buitenland woont’. Dat ook Nederlanders onder omstandigheden als expat in Nederland kunnen wonen, zoals hiervoor overwogen, doet hieraan niet af. Nu het aanbieden van woningen alleen aan expats, overwegend personen met de Nederlandse nationaliteit treft, oordeelt de Commissie dat verweerster indirect onderscheid heeft gemaakt op grond van nationaliteit.

Objectieve rechtvaardigingstoets

3.11 Artikel 2, eerste lid, AWGB bepaalt dat het verbod van indirect onderscheid niet geldt, indien dat onderscheid objectief gerechtvaardigd wordt door een legitiem doel en de middelen voor het bereiken van dat doel passend en noodzakelijk zijn. In dat geval dient de partij die mogelijk verboden onderscheid heeft gemaakt feiten aan te dragen ter rechtvaardiging hiervan. Of in een concreet geval sprake is van een objectieve rechtvaardiging moet worden nagegaan aan de hand van een beoordeling van het doel van het onderscheid en het middel dat ter bereiking van dit doel is ingezet. Het doel dient legitiem te zijn, in de zin van voldoende zwaarwegend dan wel te beantwoorden aan een werkelijke behoefte. Een legitiem doel vereist voorts dat er geen sprake is van een discriminerend oogmerk. Het middel dat wordt gehanteerd moet passend en noodzakelijk zijn. Een middel is passend indien het geschikt is om het doel te bereiken. Het middel is noodzakelijk indien het doel niet kan worden bereikt met een middel dat niet leidt tot onderscheid, althans minder bezwaarlijk is, en het middel in een evenredige verhouding staat tot het doel. Pas als aan al deze voorwaarden is voldaan levert het indirecte onderscheid geen strijd op met de gelijke behandelingswetgeving.

3.12 Verweerster heeft verklaard dat het doel van het onderscheid is de woningen tijdelijk te kunnen verhuren zonder dat zij vast komt te zitten aan een huurder. Verweerster benadrukt dat de huurwetgeving huurders zoveel bescherming biedt dat verweerster niet de zekerheid heeft dat aan een tijdelijke huurovereenkomst daadwerkelijk een einde komt. Bij expats is die zekerheid veel groter omdat het niet waarschijnlijk is dat zij voor onbepaalde tijd wensen te huren. Zij verblijven immers slechts tijdelijk in Nederland. De reden waarom verweerster graag tijdelijk wil verhuren is om inkomsten te verkrijgen gedurende de tijd dat een pand uit strategische en financiële overwegingen nog geen definitieve bestemming heeft gekregen. Verweerster voert aan dat vaak nog niet duidelijk is of het financieel het meest aantrekkelijk is om de woningen te restaureren, te verkopen, te verhuren of bijvoorbeeld te splitsen in appartementen. Deze beslissing is onder meer afhankelijk van op stapel staand gemeentelijk beleid en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt. De strategie is om dan te wachten met het maken van de keuze. In de tussentijd wil verweerster zoveel mogelijk (huur)inkomsten generen. Omdat de huurwetgeving verweerster niet de mogelijkheid biedt om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan met de zekerheid dat hieraan daadwerkelijk een einde komt, biedt verweerster de woningen alleen aan expats aan.

3.13 De Commissie overweegt dat verweerster het middel ‘for expats only’ hanteert om huurinkomsten te kunnen verkrijgen gedurende de tijd dat zij een pand uit strategische en financiële overwegingen nog geen definitieve bestemming heeft gegeven, met het minste risico dat zij vast komt te zitten aan een huurder. Verweerster heeft toegelicht dat zij in die gevallen haar investeringsbelang veilig stelt door een beslissing omtrent bijvoorbeeld verkoop tijdelijk uit te stellen om in een later stadium beter zicht te hebben op de financieel meest aantrekkelijke bestemming van het pand. De Commissie gaat er dan ook vanuit dat er financieel-economische redenen ten grondslag liggen aan het aanbieden van woningen aan expats, in verband met de grote bescherming die huurders genieten op basis van de huurwetgeving.

3.14 De Commissie heeft eerder ten aanzien van andere discriminatiegronden (leeftijd en geslacht) geoordeeld dat financieel-economische redenen onder omstandigheden

een basis kunnen vormen voor een objectieve rechtvaardiging (zie onder meer:

CGB 26 juli 2007, 2007-141). De Commissie past hier dezelfde uitgangspunten toe.

3.15 Ter beantwoording van de vraag of het door verweerster gemaakte onderscheid objectief is gerechtvaardigd, zal de Commissie beoordelen of het financieel-economische belang van verweerster in evenredige verhouding staat tot het nadeel van het middel (vergelijk: CGB 26 juli 2007, 2007-141). Het is vaste oordelenlijn van de Commissie dat niet snel zal worden geconcludeerd dat het financieel-economische belang van een onderneming in de weg mag staan aan de op die onderneming rustende verplichting om te voorkomen dat ongelijk wordt behandeld. De ratio hierachter is dat zeer veel vormen van onderscheid hun oorzaak hebben in economische belangen. Indien financieel-economische argumenten onderscheid op grond van één van de in de wetgeving gelijke behandeling genoemde non discriminatiegronden gemakkelijk zouden kunnen rechtvaardigen dan zou de gelijkebehandelingwetgeving veel van haar betekenis verliezen (zie onder meer: CGB 24 maart 2006, 2006-52 en CGB 4 oktober 2005,

2005-181).

3.16 De Commissie onderkent het belang van het tijdelijk verhuren van de betreffende woningen en daarmee het verkrijgen van huurinkomsten gedurende de tijd dat een woning om strategische en financiële redenen nog geen definitieve bestemming heeft gekregen. Tegenover het financieel-economische belang van verweerster staat het belang van verzoekster bij gelijke behandeling van haar leden. Verzoekster verzet zich tegen het nadeel van het middeI, te weten het stellen van het ‘for expats only’ vereiste voor haar leden. Immers, in het onderhavige geval betekent het hanteren van het ‘for expats only’ vereiste door verweerster dat vrijwel alle leden van verzoekster niet in aanmerking komen voor de betrokken woningen om redenen die verband houden met hun nationaliteit. De Commissie overweegt dat verweerster uitsluitend aan expats wil verhuren omdat dit vrijwel de enige mogelijk is om tijdelijk te kunnen verhuren en het pand vervolgens een andere bestemming te kunnen geven, zonder te maken te krijgen met de sterke rechtspositie van huurders uit hoofde van de huurwetgeving. Verweerster omzeilt met het onderscheidmakende criterium ‘for expats only’ derhalve de huurwetgeving. Nu bovendien niet is gebleken dat het belang van verweerster bij het hanteren van het ‘for expats only’ vereiste zodanig is dat het voortbestaan van het bedrijf op het spel staat of dat anderszins sprake is van dringende omstandigheden, is de Commissie van oordeel dat het belang van verweerster niet in evenredige verhouding staat tot het belang van verzoekster en daarmee ook tot het nadeel van het middel.

3.17 De Commissie concludeert dan ook dat het indirecte onderscheid op grond van nationaliteit niet objectief is gerechtvaardigd. Verweerster heeft derhalve verboden onderscheid op grond van nationaliteit gemaakt jegens verzoekster.

4 Oordeel

De Commissie Gelijke Behandeling spreekt als haar oordeel uit dat . . . .jegens . . . . verboden onderscheid heeft gemaakt op grond van nationaliteit door huurwoningen uitsluitend aan te bieden aan ‘expats’.

Aldus gegeven te Utrecht op 21 januari 2010 door mr. Ch.M. van der Bas, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. S.B. Hester, secretaris.

 

mr. Ch.M. van der Bas mr. S.B. Hester

 

Grond:

Terrein:

Trefwoord:

Wetsartikel

Dictum: